Как грамотно принять квартиру у застройщика

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей не всегда означает, что квартиру можно сразу принимать без замечаний. При осмотре нередко обнаруживаются строительные дефекты и недостатки отделки. Спешка при подписании акта может дорого обойтись: после заселения скрытые или незафиксированные дефекты приходится устранять за свой счет. Поэтому до подписания документов стоит внимательно проверить и черновые работы, и чистовую отделку, даже если квартиру ждали несколько лет и хочется быстрее получить ключи.

ООО "77УРИСТ.РУ" оказывает юридическую помощь при строительных дефектах и некачественной отделке в новостройке: можем сопровождать осмотр, помочь сформулировать замечания, подготовить претензию застройщику и представлять интересы при досудебном или судебном споре. Ниже разберем, как организовать приемку, какие элементы квартиры проверять, как фиксировать нарушения и почему важно сопоставлять состояние объекта с договором и применимыми техническими требованиями.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр лучше проводить последовательно, не ограничиваясь поверхностной проверкой комнат. Заранее подготовьте простой набор инструментов, который позволит измерить геометрию помещений, проверить инженерные точки и зафиксировать обнаруженные дефекты:

• блокнот или заметки в телефоне — для фиксации размеров, замечаний и последовательности осмотра; обычный лист бумаги пригодится и для первичной проверки тяги вентиляции;
• камера смартфона или фотоаппарат — фотографии и видео помогут подтвердить состояние квартиры и привязать замечания к конкретным участкам;
• фонарь — нужен для ниш, углов, участков под подоконниками, сантехнических коробов и других плохо освещенных мест;
• строительный уровень — позволяет проверить горизонтали и заметные отклонения поверхностей;
• отвес — пригодится для оценки вертикальности стен;
• рулетка или лазерный дальномер — для контрольных замеров комнат и сопоставления фактических размеров с планом;
• простой исправный электроприбор или тестер — для безопасной проверки розеток; при необходимости используйте измерительный прибор, рассчитанный на работу с электросетью.

Каждый выявленный дефект лучше описать конкретно: указать помещение, место, характер нарушения и приложить фото. Затем замечания вносятся в документ осмотра. Способ урегулирования зависит от вида недостатка и условий договора: можно требовать устранения дефектов, а при неустранимом расхождении — обсуждать соразмерное возмещение или иной предусмотренный законом способ защиты.

Как проверить квартиру без отделки

Квартиру без отделки иногда предлагают принять по принципу «главное, что коробка готова». Такой подход рискован: отсутствие чистового ремонта не означает, что можно игнорировать геометрию стен, состояние проемов, коммуникаций и иные строительные дефекты. Оценивайте объект по договору, проектной документации и применимым техническим требованиям, а спорные моменты фиксируйте письменно.

В первую очередь проверьте:

• нет ли выраженных трещин, щелей, разрушений, заметных перепадов и смещения элементов кладки;
• соответствуют ли фактические размеры и площадь данным договора и передаточной документации;
• нет ли существенных отклонений стен от вертикали и очевидных нарушений геометрии помещений;
• совпадает ли фактическая планировка с согласованным планом и договорными характеристиками объекта;
• исправны ли окна, двери, замки и фурнитура, нет ли повреждений профилей и полотен;
• соответствует ли расположение инженерных выводов проекту и безопасно ли выполнены доступные участки электромонтажа.

Осмотрите открытые участки трубопроводов: крепления должны быть надежными, без заметного провисания и следов протечек. Проверьте приборы учета и пломбы, а показания счетчиков зафиксируйте на фото в день осмотра — особенно если передаточный акт пока не подписывается.

Проверьте, нет ли сырости, плесени, потемнений и следов протечек. Вентиляционные каналы должны обеспечивать тягу; для первичной бытовой проверки можно поднести к решетке тонкий лист бумаги. Если есть сомнения в работе системы, замечание лучше зафиксировать и при необходимости провести профессиональное обследование.

Как осматривать квартиру с отделкой от застройщика

Понятие «квартира с отделкой» само по себе не определяет объем работ. Ключевое значение имеют характеристики, материалы и перечень работ, закрепленные в договоре и приложениях. Именно с ними нужно сравнивать фактическое состояние объекта при приемке.

Как минимум стоит проверить:

• фактические размеры помещений и их соответствие договорным данным;
• качество отделки стен, потолка и напольных покрытий;
• монтаж, целостность и работу оконных и дверных конструкций;
• перегородки, межкомнатные двери и иные элементы, предусмотренные комплектацией;
• розетки, выключатели, осветительные точки и доступные элементы электрики;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехническое оборудование, радиаторы и установленную инженерную арматуру.

Если договором предусмотрены дополнительные элементы — например, слаботочные линии, интернет-розетка или телевизионный кабель, — их наличие и готовность также входят в предмет приемки. Отсутствующие точки подключения или иные несоответствия следует перечислить в замечаниях со ссылкой на комплектацию квартиры.

Чек-лист осмотра квартиры перед подписанием акта

Не подписывайте документы автоматически только потому, что назначена выдача ключей. Сначала зафиксируйте состояние квартиры и выявленные расхождения, уточните порядок их устранения и последствия подписания акта в вашей ситуации. Чек-лист ниже помогает пройти объект по основным зонам и не пропустить очевидные дефекты.

Площадь и размеры помещений

По возможности назначайте осмотр на светлое время суток. Естественное освещение лучше выявляет неровности поверхностей, повреждения стекол, следы влаги и дефекты отделки, которые сложнее заметить при одном искусственном свете.

Сделайте контрольные замеры комнат и сравните их с планом и договорными характеристиками. Сложные по форме помещения можно условно разбить на несколько простых фигур и посчитать суммарную площадь. Если обнаружено существенное расхождение, его нужно зафиксировать и определить предусмотренный договором и законом способ урегулирования.

Входная дверь и проем

Проверьте размеры проема, состояние стяжки у входа и монтаж дверного блока. Полотно должно свободно открываться и закрываться, замки — работать без заеданий, а коробка — не иметь заметного перекоса. Самопроизвольное движение при приоткрытой двери может указывать на нарушение установки.

Пол, стяжка и покрытие

Осмотрите стяжку на предмет трещин, разрушений, пустот и выраженных перепадов. Ее параметры должны соответствовать проекту и условиям договора. Технологические швы сами по себе не являются дефектом, поэтому спорные участки лучше оценивать с учетом технологии устройства пола. В квартире с чистовой отделкой отдельно проверяйте качество укладки покрытия и примыкания.

Потолок и высота помещений

Оцените состояние потолка, стыков плит и качество их заделки в той мере, в какой это предусмотрено отделкой. Обязательно сделайте контрольный замер высоты помещений и сравните его с проектными и договорными параметрами. Если есть расхождение, зафиксируйте его до подписания документов и уточните правовые последствия.

Стены и геометрия

Проверьте вертикальность, плоскость и качество поверхности стен. Даже небольшой перепад может заметно увеличить расход материалов при последующем ремонте. Допуски зависят от вида конструкции и примененной отделочной системы, поэтому оценивать отклонения корректно по требованиям, относящимся именно к вашему объекту и типу работ.

Технические допуски зависят от материала и вида работ. При споре о геометрии стен фактические измерения следует сопоставлять с нормативом, применимым к конкретной конструкции и отделке.

Оконные блоки и стеклопакеты

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнители и монтажные швы. Створки должны работать без перекоса и заеданий, стекла — быть без трещин и повреждений, а примыкания — без очевидных продуваний. Любой дефект лучше описать в акте с указанием конкретного окна.

Электрика, розетки и выключатели

Не используйте дорогую технику для проверки новых розеток. Безопаснее взять предназначенный для диагностики тестер или простой исправный прибор, соблюдая меры электробезопасности. При сомнениях в электромонтаже лучше привлечь специалиста.

ЮЦ ООО "77УРИСТ.РУ"

Проверяйте не одну «контрольную» точку, а все доступные розетки, выключатели и предусмотренные световые выводы. Комплектация должна соответствовать договору: если застройщик обязался установить определенные элементы электрики, их отсутствие нужно фиксировать как отдельное несоответствие.

Водоснабжение и канализация

Инженерные коммуникации удобно осматривать в начале, пока в квартире ничего не мешает доступу. Проверьте стояки, соединения и участки вокруг них на следы влаги, состояние запорной арматуры и предусмотренные канализационные выводы. Любые протечки, мокрые зоны или отсутствие элементов, указанных в проекте, следует зафиксировать.

Отопление и радиаторы

Осмотрите трубы и радиаторы: не должно быть видимых повреждений, следов течи и ненадежных креплений. Проверьте комплектность системы — в том числе наличие терморегуляторов и другой арматуры, если она предусмотрена договором.

Вентиляция и воздухообмен

Если тяга отсутствует или работа вентиляции вызывает сомнения, зафиксируйте это в перечне замечаний и потребуйте проверки системы. Для юридически значимого спора важны применимые на дату строительства и приемки технические требования, а при необходимости — результаты обследования специалистом.

Следы насекомых и вредителей

Следы насекомых, гнезда и иные признаки заражения помещения не стоит игнорировать. Зафиксируйте их на фото и внесите в замечания; объем необходимых мер зависит от характера проблемы и состояния объекта.

Как оформить замечания по результатам осмотра

Замечания оформляют письменно в акте осмотра, дефектной ведомости или ином документе, который используется при приемке. Формулировки должны быть конкретными: помещение, место дефекта, его характер. Поставьте дату, сохраните свой экземпляр и подтверждение передачи документа застройщику.

Срок устранения дефектов зависит от их характера, договора и применимого законодательства. Не полагайтесь только на устные обещания: зафиксируйте замечания, согласованный порядок исправления и сроки письменно. Перед подписанием передаточного акта оцените, не ухудшит ли это вашу позицию по уже обнаруженным недостаткам.

Застройщик может предложить альтернативный способ урегулирования — например, дополнительное помещение или иной эквивалент. Принимать такое предложение необязательно: сначала оцените его стоимость, юридическое оформление и то, прекращает ли оно ваши первоначальные требования.

Общее имущество: подъезд, подвал, чердак

Осмотр не стоит ограничивать квартирой. Подъезд, технические помещения и иные элементы общего имущества также могут содержать строительные недостатки. Замечания можно заявлять индивидуально либо совместно с другими собственниками, если нарушение затрагивает общие зоны.

В общих зонах нередко обнаруживаются трещины отделки, неисправные двери, проблемы с лифтами и следы протечек в подвалах, на чердаках или технических этажах. Такие дефекты также следует фиксировать и направлять застройщику требование об их устранении в установленном порядке.

Самостоятельная приемка или осмотр с экспертом

Самостоятельный осмотр возможен, но без опыта легко пропустить отклонения, которые проявятся уже после ремонта или заселения. Особенно это касается геометрии конструкций, инженерных систем и скрытых последствий протечек. Стоимость устранения таких проблем впоследствии может оказаться существенно выше стоимости качественной проверки.

ООО "77УРИСТ.РУ" может сопровождать приемку квартиры в Казани: помочь организовать осмотр, системно зафиксировать обнаруженные дефекты и сформулировать требования к застройщику. Формат участия зависит от ситуации — специалист может присутствовать вместе с вами, а при наличии надлежащих полномочий представитель может действовать по доверенности. На консультации можно заранее обсудить документы, объем проверки и дальнейшие действия при споре.